Die Mieterhöhung durch den Vermieter ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) klar geregelt. Es gibt zwei Hauptgründe, aus denen eine Mieterhöhung zulässig ist: durch Vereinbarung zwischen den Parteien oder aufgrund gesetzlicher Bestimmungen.

Mieterhöhung nach Vereinbarung (§ 557 BGB)

Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Mieterhöhung vereinbaren. Diese kann als Staffelmiete oder Indexmiete gestaltet werden. Eine abweichende Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters ist, ist unwirksam (§ 557 Abs. 4 BGB). Solche Vereinbarungen bieten sowohl Vermietern als auch Mietern Planungssicherheit.

Mieterhöhung nach Gesetz (§ 558 BGB)

Ein Vermieter kann die Miete erhöhen, um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dies ist nur zulässig, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben ist und die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet (§ 558 Abs. 1 BGB).

Vergleichswohnungen spielen hierbei eine entscheidende Rolle. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in verschiedenen Fällen klargestellt, dass ein Vermieter auch preisgebundene Vergleichswohnungen heranziehen darf, solange diese zur Begründung der Mieterhöhung geeignet sind. Im Fall VIII ZR 236/18 entschied der BGH, dass auch Wohnungen aus dem geförderten Wohnungsbau verwendet werden können, wenn sie die Vergleichbarkeit der ortsüblichen Miete nachvollziehbar machen. Ebenso hat der BGH im Fall VIII ZR 322/04 entschieden, dass eine Mieterhöhung auch dann möglich ist, wenn die bestehende Miete bereits innerhalb der Vergleichsmiete liegt, solange die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Formelle Anforderungen (§ 558a BGB)

Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und so begründet sein, dass der Mieter die Erhöhung nachvollziehen kann. Dies kann durch den Verweis auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen geschehen, wie in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB vorgesehen. Wichtig ist, dass diese Wohnungen nicht zwingend frei von Preisbindungen sein müssen, wie der BGH in VIII ZR 236/18 klargestellt hat. Ein Musterschreiben zur Mieterhöhung kann hierbei hilfreich sein, um alle formellen Anforderungen zu erfüllen.

Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB)

Eine weitere Möglichkeit für Vermieter, die Miete zu erhöhen, besteht darin, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Hierbei kann der Vermieter die Miete um einen bestimmten Prozentsatz der Kosten der Modernisierung erhöhen, was ebenfalls im BGB geregelt ist (§ 559 BGB).

Zusätzliche Möglichkeiten für die Mieterhöhung kann unser Assistent auflisten:

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Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Vermieter die Miete erhöhen dürfen, wenn sie die gesetzlichen Voraussetzungen gemäß den §§ 557 bis 559 BGB einhalten. Dies umfasst sowohl die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete als auch die Möglichkeit, Mieterhöhungen nach Modernisierungen vorzunehmen. Die Urteile VIII ZR 322/04 und VIII ZR 236/18 verdeutlichen, dass es Vermietern erlaubt ist, sowohl preisgebundene als auch nicht preisgebundene Vergleichswohnungen zur Begründung von Mieterhöhungen heranzuziehen, solange die Erhöhung nachvollziehbar begründet ist.

Wenn Sie eine Mieterhöhung ankündigen müssen, empfiehlt es sich, ein Musterschreiben für Mieterhöhung zu verwenden, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden. So können sowohl Vermieter als auch Mieter Klarheit und Rechtssicherheit im Mietverhältnis gewährleisten.